Исследование сегрегации затрат - Cost segregation study

Эта статья является частью серия на
Налогообложение в США
Логотип Налоговой службы.svg
Флаг США.svg Портал США

Под Соединенными Штатами налог законы и бухгалтерский учет правила, сегрегация затрат - это процесс выявления личных имущественных активов, которые сгруппированы с активами недвижимого имущества, и выделения личных активов для целей налоговой отчетности. Согласно Американскому обществу профессионалов в области разделения затрат, сегрегация затрат - это «процесс выявления компонентов собственности, которые считаются« личной собственностью »или« благоустройством земли »в соответствии с федеральным налоговым кодексом».[1]

А исследование сегрегации затрат выявляет и переклассифицирует активы личного имущества, чтобы сократить амортизация время для целей налогообложения, что снижает текущие налоговые обязательства. К активам личной собственности относятся неструктурные элементы здания, внешние улучшения земли и косвенные затраты на строительство. Основная цель исследования разделения затрат - выявить все связанные со строительством затраты, которые могут быть амортизированы в течение более короткого налогового срока (обычно 5, 7 и 15 лет), чем здание (39 лет для нежилой недвижимости). Активы личного имущества, обнаруженные при исследовании разделения затрат, обычно включают предметы, которые прикреплены к зданию, но не относятся к общей эксплуатации и обслуживанию здания.

Улучшения земли обычно включают предметы, расположенные вне здания, которые прикреплены к земле и не относятся к общей эксплуатации и обслуживанию здания. Сокращение налоговых сроков приводит к ускоренным амортизационным отчислениям, уменьшению налоговых обязательств и увеличению денежного потока. Улучшения земли включают в себя парковки, подъездные пути, мощеные территории, инженерные сети, пешеходные дорожки, тротуары, бордюры, бетонные лестницы, ограждения, подпорные стены, блочные стены, автомобильные навесы, навесы для мусорных контейнеров и ландшафтный дизайн. Сам ландшафтный дизайн можно разделить на растения, деревья, кусты, дерн, мульчу, камень и охранное освещение.[2]

Исследование разделения затрат позволяет налогоплательщику, владеющему недвижимостью, реклассифицировать определенные активы как имущество согласно Разделу 1245 с более коротким сроком полезного использования для целей амортизации, а не срок полезного использования для имущества Раздела 1250.[3]

Недавние изменения налогового законодательства в соответствии с Закон о сокращении налогов и занятости от 2017 года (TCJA) стимулировали сегрегацию затрат. Бонусная амортизация была увеличена с 50% до 100% по некоторым квалифицируемым активам. Инвесторы в недвижимость получат немедленное списание определенной собственности на 5, 7 и 15 лет. TCJA также позволяет подержанному имуществу, которое было приобретено после 27 сентября 2017 года, подпадать под действие этого специального режима амортизации. Разделение затрат на качество отделит любые затраты, подпадающие под новые правила амортизации бонусов.[нужна цитата ]

Классификация активов недвижимости

Анализ капитальных затрат используется для определения соответствующей классификации активов. Разделение затрат определяет затраты на строительство, которые обычно амортизируются в течение 27,5 или 39 лет, и переклассифицирует их, чтобы разрешить более короткий и ускоренный метод амортизации для определенных затрат на строительство. Затраты на неструктурные элементы, такие как покрытие стен, ковролин, акцентное освещение, части электрической системы и внешние улучшения участка, такие как тротуары и ландшафтный дизайн, часто могут быть амортизированы за пять, семь или 15 лет, а не за 27,5 или 39 лет.

Право на участие

Недвижимость, имеющая право на разделение затрат, включает здания, которые были куплены, построены, расширены или реконструированы с 1987 года. Формальное инженерное исследование обычно рентабельно для зданий, приобретенных или реконструированных по цене более 750 000 долларов. Исследование разделения затрат наиболее эффективно для новых зданий, построенных недавно, но оно также может выявить ретроактивные налоговые вычеты для старых зданий, которые могут принести значительные краткосрочные выгоды из-за «наверстывающего» износа.

Процесс исследования сегрегации затрат

«Специалист по разделению затрат может выполнить ненавязчивое, но подробное инженерное исследование стен, полов и потолков здания, а также его водопроводных, электрических, осветительных, телекоммуникационных, отопительных и охлаждающих систем» (Деньги не растут на деревьях, но они Может быть спрятано в стенах Уильям Дж. Барнс, CPA).

Обычно инженер-строитель анализирует архитектурные чертежи, механические и электрические планы и другие чертежи, чтобы отделить структурные и общие электрические и механические компоненты здания от тех, которые связаны с личной собственностью. В исследовании также распределяются «мягкие затраты», такие как плата за архитектор и инженеров, на все компоненты здания.

"В целом исследование, проведенное инженером-строителем, более надежно, чем исследование, проведенное кем-то без инженерного или строительного опыта. Однако наличие конкретных строительных знаний - не единственный критерий. Опыт в оценке и распределении затрат, а также знания применимого законодательства, являются другими важными критериями. Исследование качества определяет составителя и всегда ссылается на его / ее полномочия, опыт и знания в области разделения затрат »(www.irs.gov - Руководство по методам проведения аудита разделения затрат - Глава 4 - Принципал Элементы исследования и отчета по качественной сегрегации затрат).

Налоговые преимущества сегрегации затрат

Помимо снижения налогов, сегрегация затрат может принести пользу предприятиям по ряду причин:

  1. Максимизация налоговой экономии за счет корректировки сроков отчислений. Когда срок службы актива сокращается, расходы на амортизацию ускоряются, а налоговые платежи уменьшаются на ранних этапах срока службы имущества. Это, в свою очередь, высвобождает денежные средства для инвестиционных возможностей или текущих операционных нужд.
  2. Создание контрольного журнала. Неправильное документирование классификации затрат и активов может привести к неблагоприятной корректировке аудита. Правильно задокументированное разделение затрат помогает разрешать запросы IRS на самых ранних этапах.
  3. Игра Catch-Up: Retroactivity. С 1996 года налогоплательщики могут получить немедленную ретроактивную экономию на собственности, добавленной с 1987 года. Предыдущие правила, которые предусматривали четырехлетний период наверстывания для ретроактивной экономии, были изменены, чтобы позволить налогоплательщикам брать всю сумму корректировки в год сегрегация затрат завершена. Эта возможность вернуть непризнанную амортизацию в течение одного года дает возможность выполнить ретроактивный анализ сегрегации затрат на более старые объекты недвижимости, чтобы увеличить денежный поток в текущем году.
  4. Дополнительные налоговые льготы. Разделение затрат также может выявить возможности для сокращения налоговых обязательств по недвижимости и выявить определенные продажи и использовать возможности экономии налогов.

Недостатки исследований сегрегации затрат

К недостаткам исследований разделения затрат относятся затраты, инициирование возврата амортизации и штрафы за занижение для налогоплательщиков, которые слишком активно используют сегрегацию затрат.[4]

Смотрите также

Примечания

  1. ^ Американское общество профессионалов в области разделения затрат
  2. ^ https://www.irs.gov/busshops/cost-segregation-guide-chapter-72-industry-specific-guidance-restaurants
  3. ^ «Комбинация стоимости сегментов / 1031 обмена еще более важна в условиях налоговой реформы». Бухгалтерский учет сегодня. Получено 2018-08-31.
  4. ^ http://www.journalofaccountancy.com/Issues/2004/Aug/CostSegregationApplied.htm

внешняя ссылка